需求疲软与库存高企夹击，加拿大住宅建设降温或延续至2027年

加拿大房地产开发活动正进一步降温。加拿大按揭及住房公司（CMHC）公布的最新数据显示，6月份全国住房开工量明显下降，反映出在购房需求疲软、开发成本上升以及未售住房库存增加的背景下，建筑商正在放缓新项目启动速度。

数据显示，6月份加拿大住房开工量的六个月趋势环比下降2.8%，经季节调整后的年化水平降至248,123套。单月住房开工年化速度下降6%，至238,971套。人口超过1万人的城市地区，实际住房开工量同比减少13%。

尽管加拿大二手房销售近期略有改善，政府也推出多项措施刺激新建住房需求，但经济学家普遍预计，今年余下时间住宅建设仍将维持低迷。

CMHC副首席经济学家凯文·休斯表示，住房建设放缓主要受到经济不确定性增加、开发成本上升、市场需求减弱以及未售住房库存增加等因素影响。CMHC预计，2026年全年住房开工量将低于去年水平。

从建设项目储备来看，行业未来增长动力也在减弱。6月份，在人口超过5万人的地区，正在施工的住房数量仅较5月增长0.2%，至375,469套；已经获得批准但尚未开工的住房数量则下降1.1%，至137,324套。

与此同时，住房竣工量环比增长8.4%，达到18,298套。这意味着，开发商正在加快完成已启动项目，但推出新项目的意愿明显不足。整体来看，加拿大住宅建筑行业正在从扩张阶段转向消化现有项目和库存。

蒙特利尔银行资本市场高级经济学家罗伯特·卡夫西克指出，市场疲软在自有住房领域尤其明显。加拿大主要都市区面向购买者的公寓和其他住宅开工量，已经降至2009年经济衰退以来的最低水平，若进一步追溯，则接近20世纪90年代中期经济衰退时期的低位。

相比之下，出租住宅建设仍接近历史高位。这反映出加拿大住房市场内部正在出现明显分化：开发商对公寓和自有住宅项目更为谨慎，但由于租赁需求仍然较强，出租住房建设继续获得支持。

从地区表现来看，加拿大三大都市区的住房建设走势差异明显。蒙特利尔住房开工量同比增长10%，主要由多户住宅项目推动；多伦多同比增长25%，同样受公寓及其他多户住宅建设带动。温哥华则大幅下降35%，独立屋和多户住宅开工均明显减少。

经济学家认为，短期内加拿大住宅建设出现明显反弹的可能性不高。

道明经济研究院经济学家马克·埃尔科劳表示，人口增长放缓、未售住房库存高企、出租房空置率上升，以及过去预售市场疲软，仍在压制开发商投资意愿。

近年来，加拿大住房建设在很大程度上依赖人口快速增长和预售融资。随着人口增长速度放缓，以及投资者和自住买家对高房价、高利率更加谨慎，开发商获得足够预售订单的难度上升，不少项目因此被推迟或取消。

安大略省近期扩大了新建住房统一销售税退税政策，理论上有助于降低购房成本并刺激需求。不过，住房开发从预售、融资到正式开工通常存在较长时间差，因此相关政策即使产生效果，可能也要到2027年或2028年才会明显反映在住房开工数据中。

凯投宏观北美首席经济学家斯蒂芬·布朗也认为，虽然加拿大二手房市场正在逐步改善，但开发商仍面临较大财务压力。建筑材料、人工、土地和融资成本仍处于高位，而新房销售速度放缓，使项目利润空间不断受到挤压。

政府提出将部分未售公寓转化为可负担住房，可能帮助开发商消化一定库存，但预计只能提供有限支持，难以逆转整体住房建设下降趋势。

从经济层面看，住房建设放缓不仅影响开发商，也可能拖累建筑业就业、建材需求、房地产服务及地方政府开发费用收入。住宅投资是加拿大经济的重要组成部分，若住房开工持续下降，可能进一步削弱经济增长动能。

与此同时，建设放缓也可能加剧加拿大住房政策面临的长期矛盾。短期来看，部分城市住房库存增加、销售疲软；但从长期来看，加拿大不少地区仍面临可负担住房不足的问题。

如果开发商因市场需求和成本压力持续减少新项目，未来在利率下降或人口增长恢复后，住房供应可能再次出现短缺，并推动房价和租金上涨。

整体而言，加拿大住房市场正进入调整期。建筑商目前的主要任务已经从扩大建设转向完成现有项目、降低库存和控制风险。在需求、成本和融资环境明显改善之前，住宅建设活动预计仍将保持疲软。