美国专家：买房仍能积累财富，但房价暴涨时代已经过去

在21世纪20年代的大部分时间里，对许多美国家庭来说，拥有住房似乎一直是一台自动创造财富的机器。

在疫情期间的房地产热潮中，房价年度涨幅经常达到两位数。根据美联储数据，同一时期，美国家庭持有的房地产价值增加了60%以上。

然而，根据穆迪分析公司的预测，推动这轮财富增长的房价快速上涨不太可能在短期内重现。

这家研究机构向CNBC Make It分享的预测显示，2026年至2035年间，美国全国房价年均涨幅预计约为2.1%。这一水平远低于过去10年房主已经习惯的大约5%的年均升值幅度。标准普尔CoreLogic Case-Shiller数据显示，过去10年美国房价年均涨幅约为5%。

房利美调查的一组住房专家也预计，到2028年房价涨幅将较为温和，年均涨幅约为2.2%。

房地产分析公司UrbanDigs联合创始人约翰·沃尔卡普表示：“总体而言，我认为房价同比两位数升值的日子已经过去了，至少在短期内是这样。房地产正在回归为一种增长更慢、更稳定的财富积累资产，而不是我们在疫情后看到的那种火箭式上涨。”

住房投资方程正在改变

美国人仍然把拥有住房视为实现财务自由的一条路径。

在益普索2025年10月对1085名美国成年人进行的一项调查中，81%的受访者表示，拥有住房是一种安全的财富积累方式。

然而，穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪表示，与疫情期间的房地产热潮相比，可负担性已经成为限制未来房价上涨的一个大得多的因素。

他说，这是因为与几年前相比，如今许多购房者既面临更高的房价，也面临更高的借贷成本。

30年期固定抵押贷款利率已从疫情期间不到3%上升到近几年的大约6%至7%，推高了新购房者的月供。

赞迪表示：“人们习惯了疫情期间非常低的利率，并以为，哦，也许我们会回到那种水平。但除非出现经济衰退，否则不可能回到那种状态。”

赞迪表示，随着房价升值放缓，购房者可能需要在房屋中居住更长时间，才能看到有意义的住房净值增长。对房主而言，净值是房屋价值与剩余抵押贷款余额之间的差额。较高的抵押贷款利率可能会拖慢净值增长，因为早期每笔还款中更多部分用于支付利息。

旧金山湾区房地产经纪人温迪·纽曼表示：“3%抵押贷款利率时代异常强大。购房者能够以低成本借款，同时房屋价值快速上涨。如今的购房者面对的抵押贷款利率往往接近7%，而房价升值速度也要慢得多，因此财富积累公式不再像过去那样显著。”

不过，升值放缓并不意味着拥有住房不再能积累财富。

沃尔卡普表示：“如果住房净值增长放缓，中产阶级‘以住房作为财富基础’的传统路径就会失去动力。当然，住房仍然可以保存财富、强制储蓄并创造稳定性，但它可能不会再产生过去十年里房主已经习惯的那种超额收益。”

为什么拥有住房仍有助于积累财富

拥有住房的一大优势在于，购房者可以用相对较小的首付款建立住房净值，并通过抵押贷款为其余购房款融资。

根据Bankrate提供的计算，即使房价年均涨幅相对缓慢，仅为2.1%，一名购房者如果以10%首付、6.5%的抵押贷款利率购买一套50万美元的住房，10年后也将积累约23.4万美元的住房财富。

不过，建立住房净值并非没有成本。房主通常需要在这一过程中支付抵押贷款利息、房产税、保险费和维护费用。尽管如此，每月抵押贷款还款中的一部分会用于建立房屋净值，而不是完全变成住房支出。相比之下，租房者通常不会直接支付其中许多成本。

购房者持有住房的时间越长，就越有机会通过房价升值和偿还抵押贷款本金来积累净值。反过来说，升值放缓意味着，对于只住几年就搬家的买家来说，拥有住房可能不再那么宽容。纽曼表示，这是因为卖房者通常要承担可能高达数万美元的交易成本，从而削弱房屋出售带来的收益。

纽曼说：“当房价升值有限时，交易成本、利息、维护费、税费和保险费会更大程度侵蚀收益。这就是为什么我会鼓励如今的购房者，只要可能，就以7年至10年的持有周期来考虑买房。”