蒙特利尔住房危机下仍有2.5万套空置房：租金太高、投机囤房还是房东不愿降价？

蒙特利尔正深陷住房危机，但一项最新数据分析显示，这座城市仍有约2.5万套住宅处于空置状态。围绕这些房源为何无人居住，租户权益组织、研究人员和房东团体给出了截然不同的解释。

加拿大广播公司法语部Radio-Canada根据魁北克水电公司的用电量数据进行分析后发现，2025年蒙特利尔岛上约有2.5万套住宅用电量极低，可能处于无人居住状态。这一数字约占当地所有住宅供电地址的2.6%。

在住房短缺和租金高企的背景下，如此规模的空置房源引发关注。租户权益组织FRAPRU协调员凯瑟琳·吕西耶认为，问题的核心之一是租金已经高到许多普通租户难以承受。她表示，近年来不少住房建设并非真正面向租户需求，而是为了投资和提升资产价值，结果导致市场上出现大量价格过高、普通家庭难以负担的房源。

部分住房研究人士也认为，房地产投机正在加剧这一问题。蒙特利尔大学研究住房问题的地理学博士生雅雅·鲍曼指出，一些投资者并不急于通过出租获得稳定收入，而是更看重未来转售时获得可观利润。这意味着部分房屋即使暂时空置，也可能被视为一种等待升值的资产配置。

法律人士则指出，制度漏洞也可能导致部分房源被刻意空置。法律诊所Défends-toit联合创始人、律师Kimmyane Brown表示，魁北克法律要求房东披露上一任租户支付的租金，但如果房屋空置超过一年，则可不受这一规定限制。她认为，这可能让部分房东通过长期空置来绕开租金披露要求，从而在重新出租时大幅加租。

与此同时，市场上新建房源的销售和出租速度也在放缓。鲍曼表示，虽然越来越多住房项目以“回应住房危机”为名建设，但许多并未真正符合租户家庭的实际需要。一些出租型公寓因为面积太小、价格太高，最终难以找到租客。

不过，房东团体对这一说法并不认同。他们认为，房屋空置并不符合业主利益，也不应简单归咎于投机。魁北克房东协会表示，省级租金管制限制了后续涨租空间，因此许多房东不愿轻易降低租金，因为一旦以较低价格出租，未来想再提高租金可能非常困难。

该协会主席马丁·梅西耶表示，租金水平不仅关系到现金流，也关系到建筑物价值、未来融资能力以及维修维护资金。他认为，如果房东大幅降租，可能会影响其维护物业、更新屋顶窗户或承担其他成本的能力。

最新数据显示，蒙特利尔两居室公寓平均要价约为1900加元，与去年同期大致相当。但市场上愿意承担高租金的租户似乎正在减少。蒙特利尔物业管理公司Douek Apartments总裁戴维·杜埃克表示，受移民政策收紧影响，来到蒙特利尔的外国学生和新居民减少，而这些群体过去正是高租金房源的重要租客来源。

为了吸引租户，一些房东和物业管理公司开始提供优惠，例如几个月免租、免费WiFi或家具配置。但这些措施并未从根本上改变租金水平。与此同时，蒙特利尔市政府正在研究是否对空置住房征税，以遏制房地产投机，并推动业主降低价格、释放更多房源。

Radio-Canada此次分析采用的标准是：如果一套住宅在2025年的用电量低于1000千瓦时，就被视为可能空置。作为对比，普通住宅客户年均用电量约为1.7万千瓦时。不过，专家也提醒，仅凭用电量数据无法判断这些房屋究竟是普通出租公寓、共管公寓，还是第二住宅。

加拿大抵押贷款和住房公司经济学家弗朗西斯·科特利诺表示，部分第二居所也可能被纳入空置统计，因此相关数据需要谨慎解读。

魁北克房地产所有者公司发言人埃里克·桑苏西则强调，没有业主愿意让房屋长期空置，因为这在经济上并不合理。他表示，房东同样面临抵押贷款、维修维护和建筑成本上升等压力，尤其疫情以来施工成本大幅增加，审批流程也造成翻修延误。在他看来，当前政策重点不应是惩罚房东，而应是减少翻修障碍，让更多房源能够更快进入市场。

这场围绕空置房的争论，凸显出蒙特利尔住房危机的复杂性。一方面，租户面对高租金和可负担住房短缺；另一方面，房东则强调成本、监管和市场不确定性。2.5万套空置房究竟是投机囤房的结果，还是市场错配和政策限制共同造成的现象，仍将成为蒙特利尔住房政策接下来必须回答的问题。