影子需求浮出水面，加拿大房租可能比预期更早触底

加拿大帝国商业银行（CIBC）经济研究部门的一项最新研究指出，由于大量因住房负担能力不足而选择合住的人群被长期低估，加拿大租赁市场中潜藏着一股“影子需求”，这可能使房租比市场预期更早触底。

CIBC经济学家本杰明·塔尔表示，近年来，越来越多加拿大人选择与他人合住，包括大家庭同住、多户家庭共用住房，或以室友形式分摊租金。这一现象已显著扩张，但在官方统计中并未得到充分反映。随着租金回落，这些被迫合住的人群中，部分人可能会选择“拆分”居住，从而重新进入租赁市场，推高对可负担房源的需求。

塔尔指出，合住是住房负担能力恶化时最常见的应对方式，但从市场角度看，这类人群构成了一种随时可能被释放的潜在需求。一旦租金水平出现改善，这些“影子需求”便可能迅速转化为真实的租房需求，主要集中在租赁住房领域，同时也可能波及价格已经回落的小户型公寓。

尽管全国平均房价已从疫情后的高点回落，但住房负担能力仍是加拿大社会面临的核心问题。租金方面，全国平均挂牌租金已连续14个月下降，但整体水平依然明显高于疫情前。塔尔认为，随着租金持续回调，合住家庭更有动力分开居住，而这一群体的实际规模很可能远超政策制定者和市场的普遍认知。

他指出，当前衡量住房需求的常用方法，主要依据离开父母家庭的年轻人口以及国际净移民数量，但这种统计方式忽略了合住现象，默认家庭和单身人口的数量与实际家庭户数大致相当，而这一假设并不符合现实。

根据加拿大2021年人口普查数据，过去10年中，合住家庭数量增长约20%，占全国人口的17%。在多伦多和温哥华等高租金城市，这一比例已超过20%。同期，非合住家庭数量虽仅增长7.2%，但仍占全国人口的70%。此外，加拿大统计局的调查显示，2018年至2022年间，由两人及以上组成的非家庭型住户增长近26%，显示合住趋势仍在加速。

不过，塔尔认为，即便这些数据仍可能低估了真实情况。他指出，非永久居民以及学生群体在统计中被严重低估，而这两类人群本身更倾向于合住。因此，对他们的低估，意味着市场对潜在住房需求的整体判断也偏低。

塔尔警告称，如果住房负担能力有所改善，可能会出现比目前预期更大规模的家庭“拆分”，从而释放出大量新的租房需求。他表示，非家庭型个人对收入和房价变化极为敏感，即便需要将更高比例的收入用于住房，只要负担能力略有改善，就可能促使新的低收入家庭形成。

在这种背景下，新增的可负担住房供应很可能被迅速消化，有助于缓解空置率压力，并在租赁市场中，尤其是价格相对较低的房源领域，提前形成租金的“底部”。