房价回落加上住房选择不足，加拿大退休人士推迟“以大换小”

在加拿大房地产市场降温、房价从高位回落之际，许多原本计划退休后卖掉大房子、搬进小房子的老年人，正在推迟这一决定。对他们来说，“以大换小”曾是理想的退休安排：孩子搬走后，出售面积过大的住宅，换成更容易打理的公寓或平房，同时释放一部分房屋净值，补充退休储蓄。但在当前市场环境下，这一计划变得越来越不确定。

房地产行业人士表示，退休人士推迟换房，主要受到两方面因素影响：一是房价较2022年高点明显回落，许多人担心现在出售房产会损失原本预期的收益；二是市场上适合老年人居住的中小型住房供应不足。许多退休人士虽然不再需要大房子，却也不愿搬进面积过小、功能不够实用的公寓。

根据Re/Max Canada在3月30日至4月1日期间对1500多名成年人进行的一项在线调查，只有10%的加拿大人表示，他们计划在未来10年搬到更小的住房。在65岁及以上人群中，仅16%的人打算在未来十年内“以大换小”，57%的人计划继续住在目前的房子里，17%的人考虑租房，另有9%的人尚未决定。

调查还显示，在考虑换小房的受访者中，许多人担心所在社区缺乏合适选择。近一半受访者表示，本地可供选择的较小住房非常有限，另有8%的人称几乎没有选择。多伦多房地产经纪人蒂姆·叙利亚诺斯表示，随着加拿大人口老龄化，“换小房”正成为越来越重要的话题，但很多住在大房子里的退休人士找不到真正合适的替代住所，因此缺乏搬家的动力。

叙利亚诺斯指出，加拿大住房市场多年来在建筑设计和供应结构上没有充分考虑老龄化需求。过去开发商大量建设450至550平方英尺的小型公寓，但这类住房并不一定适合希望从独立屋搬出的退休人士。许多老年人需要的是更小、更易维护，但仍具备足够空间和舒适度的住所，而不是单纯面积很小的单位。

与此同时，加拿大房地产市场过去一年明显放缓，也加重了退休人士的观望情绪。全球贸易摩擦、住房负担能力问题以及劳动力市场不确定性，令买卖双方都趋于谨慎。虽然当前房价与许多退休人士几十年前买房时相比仍大幅上涨，但与疫情后高点相比已经明显回落。

加拿大金融科技公司Bloom Finance创始人兼首席执行官本·麦凯布表示，目前最大挑战之一，就是房价相较2022年高位下跌不少。许多潜在卖家希望等市场反弹后再出手，而一些买家则希望确认房价已经触底后再入市。这种互相观望的心态，使退休人士的换房计划被进一步推迟。

Shoreline Realty经纪人马尔科·佩德里也表示，他接触的许多退休人士都在谨慎评估现在是否适合搬到更小的住所。对他们来说，最大的风险之一是房屋净值可能缩水。如果他们并不急需搬家，就会倾向于继续等待，而不是在低迷市场中出售房产。

除了房价因素，搬家成本也是重要障碍。麦凯布估计，经纪佣金、土地转让税、搬家费用以及装修支出等“摩擦成本”，最高可能吞掉房屋出售所得的15%。这意味着，即使退休人士卖掉大房子，真正能留下用于退休生活或投资的资金，也可能低于预期。

生活成本上升同样让换小房计划变得更复杂。Bloom去年9月进行的一项研究显示，四分之三的老年人表示，支持家人正在侵蚀他们的退休储蓄。麦凯布表示，生活成本危机正在影响所有年龄层，但对依靠固定退休储蓄生活的老年人影响尤其明显。许多退休人士不仅要面对房价回落，还要继续帮助子女或年轻亲属应对住房、生活和经济压力，这使他们对出售住房更加谨慎。

不过，业内人士认为，当前的观望并不意味着“以大换小”趋势会消失。随着加拿大人口继续老龄化，越来越多家庭最终仍会面临住房规模与实际生活需求不匹配的问题。加拿大统计局2024年的报告显示，到2030年，加拿大65岁以上人口将接近全国人口的四分之一，而目前这一比例接近五分之一。人口结构变化意味着，未来老年人对更易维护、更适合退休生活住房的需求只会进一步上升。

麦凯布认为，多伦多、温哥华等城市公寓价格因新供应增加而下跌，未来可能为部分退休人士提供机会。对于那些原本计划从独立屋搬到公寓的人来说，如果房价趋稳、市场信心恢复，加上公寓价格更具吸引力，“以大换小”的动力可能重新出现。

佩德里也预计，未来会有更多老年人从“缩小住房面积”转向更现实的“调整住房规模”，选择更符合身体状况、生活方式和财务能力的住所。他指出，并不是所有退休人士都有等待市场回暖的条件。随着年龄增长，房屋维护、庭院打理和日常管理可能成为越来越沉重的负担。对一些人来说，即使市场不是最理想的卖房时机，身体状况和生活质量也可能迫使他们作出决定。

总体来看，加拿大退休人士推迟换小房，反映出当前楼市低迷、住房供应结构失衡和生活成本压力交织下的现实困境。对很多老年人而言，卖掉大房子并不只是一次房地产交易，而是关系到退休安全、家庭支持和晚年生活方式的重要选择。眼下，他们选择等待；但随着人口老龄化加速和住房需求变化，加拿大的“以大换小”浪潮或许只是被推迟，而并未真正消失。