多伦多开发商把闲置土地改成匹克球场和仓储空间

多伦多公寓建设市场正在经历罕见寒冬。随着新公寓项目启动几乎停摆，开发商手中大量土地难以变现，却仍要持续承担税费、安保和银行贷款等高昂持有成本。为了缓解压力，一些开发商开始寻找临时出路，把原本用于住宅开发的地块改作匹克球场、餐车场地，甚至自助仓储空间。

房地产行业有一句常被引用的名言：“买土地吧，因为他们已经不再制造土地了。”过去，这句话几乎被视为房地产投资的信条。但在当下的加拿大，情况正在发生变化。对于部分开发商而言，土地不再只是升值资产，也可能成为沉重负担。

多伦多公寓市场的降温尤为明显。今年第一季度，多伦多没有一个新的公寓项目推出，创下至少30年来最慢纪录。项目无法启动，土地却不能凭空消失，开发商只能继续支付相关成本，并重新思考这些地块在短期内还能发挥什么作用。

Westdale Properties首席运营官米切尔·科恩表示，该公司目前已经暂停大约12个项目。他承认，把项目搁置起来代价很高，开发商仍然需要缴税、支付安保费用，并向银行偿还贷款。但他并未表现出过度焦虑，而是强调房地产行业需要耐心和纪律。他认为，市场最终会回暖，关键在于企业能否在等待过程中保持稳健。

与科恩类似，许多住宅开发商目前并不急于抛售土地。由于市场价格低迷，土地交易流动性很差，出售未必能获得理想价格。因此，不少开发商选择继续持有，同时研究其他可能的用途。

目前，一个明显趋势是，部分公寓开发商开始将原本计划出售的公寓项目转为出租住房。但科恩对此保持谨慎。他认为，专门建造出租公寓并不一定是解决问题的“灵丹妙药”。在他看来，许多人把出租住房市场视为安全港，但这可能只是当前唯一还看起来可行的选择。如果开发商在没有充分分析的情况下集体涌入，未来仍可能面临新的风险。

事实上，租赁市场已经出现压力。由于移民人数减少、国际学生入学人数下降，租房需求受到影响。公寓研究公司Urbanation数据显示，在大多伦多—汉密尔顿地区，2000年以来建成并已经稳定运营的出租公寓楼，今年第一季度空置率达到5.4%，是两年前的两倍多。与此同时，越来越多新出租项目开始向租户提供优惠，约三分之二的新项目推出租赁激励措施，近一半项目甚至提供签约两个月免租。

在这种背景下，开发商开始更加积极地寻找短期替代方案。近日，Brookfield Property Partners和Larco Investments计划将多伦多央街与布洛尔街交汇处一处长期作为HBC百货所在地的物业，至少部分空间重新规划为自助仓储用途，引发市场关注。科恩对此表示认同，认为这正说明房地产开发商必须适应市场变化。

在他看来，闲置土地不一定只能等待开工，也可以临时用于匹克球场、餐车或其他商业用途。虽然这些做法无法完全覆盖土地持有成本，但至少比让地块空置更好。

土地市场本身也在经历明显调整。Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德表示，目前土地交易非常稀少，而能够成交的土地，按每可建平方英尺计算，价格较市场高峰已经下跌约50%。他指出，过去一些买家支付的土地价格过高，如今市场正在重新定价，但由于成交样本较少，当前价格仍难以完全代表市场真实水平。

Urbanation数据显示，2025年第四季度，大多伦多地区土地销售总额约为7.62亿加元，比五年平均水平17.4亿加元低56%。自2024年初以来，大多伦多—汉密尔顿地区已有约11,500套正在销售的公寓项目被取消，其中约4,000套转为出租住房。

希尔德布兰德认为，当前市场更有利于资金实力雄厚的大型开发商。它们拥有更强的资产负债表，可以更长时间持有土地，等待市场恢复。一些开发商则开始转向规模较小的项目，因为中小型项目资金压力较低、风险相对可控。未来，大型高层公寓塔楼可能减少，财务上更容易管理的中层建筑会变得更多。

Colliers加拿大研究主管亚当·雅各布斯表示，公寓市场低迷已经削弱了整个房地产行业的活力。长期以来，多伦多公寓开发依赖预售模式，开发商通常需要预售约70%的单位，才能获得项目融资。但在当前市场环境下，购房者对楼花的兴趣明显下降。雅各布斯反问，谁还愿意现在签约购买一套可能要到2032年才交付的预售公寓？

他指出，在市场重新产生更多开发用地需求之前，现有未售公寓库存必须先被消化。即使安大略省取消新房统一销售税，并降低开发费，也不足以立刻扭转局面。

随着销售放缓，大多伦多地区陷入困境的土地交易正在增加。雅各布斯表示，2024年和2025年，这类土地交易共有78宗，而此前三年只有49宗。他认为，当前真正承压的是住宅用地。土地贷款利率可能高达8%至10%，而土地本身如果没有产生收入，就会持续消耗开发商现金流。

他表示，市场需要让建设现在就变得可行，而不是等到五年以后。虽然一些政策工具已经开始被使用，但能否真正恢复开发商信心仍有待观察。

温哥华Goodman Commercial Inc.首席经纪人马克·古德曼表示，他接触的贷款机构认为，未来24个月，将有更多陷入困境的土地进入市场，而这一过程才刚刚开始。与此同时，土地价格可能也正在逐渐回落到开发商可以接受的水平，这有助于市场完成新一轮定价调整。

对于像科恩这样的开发商而言，眼下最重要的策略仍然是等待。在市场未恢复之前，把闲置土地改成匹克球场、自助仓储或餐车场地，只是艰难时期的临时选择。但这一变化也折射出多伦多房地产市场的深层困境：当高房价、高融资成本和需求降温同时出现，曾经最抢手的开发土地，也可能变成开发商手中的负担。