加拿大中型城市住房高密度化加速，建得更多却仍难降租金

加拿大中型城市的增长模式正在发生明显变化。过去几十年，许多城市扩张往往意味着在城市边缘建设新的住宅区、独立屋和更长的道路；如今，在土地成本上涨、人口增长、住房负担压力加剧以及公共政策推动下，越来越多开发商开始把重点转向公寓、排屋和其他多户型住宅。

加拿大广播公司（CBC）分析了加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）过去15年的数据，涵盖安大略省伦敦、基奇纳-滑铁卢、哈利法克斯，以及不列颠哥伦比亚省阿伯茨福德、纳奈莫、基洛纳和维多利亚七个中型城市。数据显示，这些城市的新建住房结构正在快速转向高密度化。在维多利亚、阿伯茨福德和基奇纳-滑铁卢，每10套新建住房中已有9套属于公寓、排屋或其他多户型住宅。

变化最明显的是纳奈莫。2010年，该市多户型住宅开工量仅占总建设量约十分之一；到2025年，这一比例已升至三分之二。伦敦和基洛纳的多户型住宅占比也上升了约50%，短短15年间，城市开发模式从以独立屋为主，转向以高密度住宅为主。

这意味着，过去被视为“仍有城市便利、又能拥有更多空间”的加拿大中型城市，正在以几十年来少见的速度增加多户型住宅。但这种变化也引发新的分歧：各方并不否认需要更多住房，真正争议在于，城市究竟需要什么样的住房，以及这些新房最终是为谁而建。

哈利法克斯的经验显示，住房建得更多，并不必然带来更低租金。早在2010年前后，该市多户型住宅建设就已开始快速增长，但当地住房危机并未因此得到解决。达尔豪斯大学研究住房政策和城市发展的副教授伦·托马斯认为，问题在于绝大多数新建住房仍由市场驱动，开发热潮优先满足的是高利润项目，而不是居民真正负担得起的住房。

她指出，一个住房单元并不等于另一个住房单元。普通市场化公寓，与补贴住房、老年人支持性住房或真正面向低收入群体的住宅，并不能简单画等号。很多新建住宅虽然增加了供应，却并不适合最需要住房的人。她表示，最终建成什么，往往取决于开发商能够融资并交付什么，而不是城市中最迫切、最可负担的需求。

今年4月，哈利法克斯甚至放弃了要求新开发项目纳入可负担住房单元的计划，目的在于维持项目本身的可行性。托马斯表示，许多学生已经反映，他们负担不起这些新建住房。CMHC数据显示，2025年哈利法克斯公寓仍约占全部住房开工量的85%。与此同时，新租客面对的“换租租金”明显高于整体平均水平。以两居室为例，2025年10月，哈利法克斯换租住房平均月租金为2058加元，而非换租住房为1764加元。

开发商则认为，高密度建设是项目能够成立的现实条件。安大略省开发商Empire Communities创始人卡蒂克·辛格拉表示，与多伦多等大城市相比，许多中型城市的土地价格仍然较低，但租金并没有低到多伦多的一半，因此在伦敦、基奇纳、温莎等城市，开发项目的账更容易算得过来。他直言，高密度正是让项目具备财务可行性的关键。

然而，对租客来说，高密度并不等于可负担。在建筑成本、融资成本和土地价格持续上升的背景下，开发商往往需要在同一块土地上建造更多住房单元，才能摊薄成本、降低风险。这也使得一些中型城市出现规模越来越大的住宅项目。基洛纳市中心的不列颠哥伦比亚大学塔楼项目计划高达43层，拥有470多个单元，将成为温哥华和卡尔加里之间最高的建筑之一。但该项目也引发诉讼，部分在施工挖掘阶段后被迫搬离的居民指控，挖掘造成地面移动并损坏周边建筑。UBC否认造成全部损害，基洛纳市则未回应置评请求。

除了大型高层项目，被称为“缺失的中间住房”的中等规模住宅开发，也面临重重障碍。这类住房通常包括联排别墅、小型公寓楼等，被认为介于独立屋和高层公寓之间，有助于增加社区密度。但在实践中，它们往往最难推进。

安大略省规划师艾丽西亚·蒙蒂思表示，省级政策虽然试图推动审批走在建设之前，但实际流程仍然跟不上，项目经常夹在省政府和市政府不同权力之间。她认为，政策让开发机会更容易出现，却没有让项目穿越审批体系变得更容易。即使是规模适中的填充式开发，也可能陷入地方争议。对小项目来说，审批流程与大项目一样复杂，但可分摊风险的住房单元更少，财务可行性更脆弱。

社区反对声音也在上升。在安大略省伦敦市Stoneybrook社区，居民团体正在反对一项近300个单元的八层住宅项目。该项目计划用一栋高密度建筑取代四栋独立屋，尽管符合现行城市分区规定，但周边居民认为，这种规模会压倒原有社区环境。社区活动人士凯特·凯科宁表示，当地并不反对增长，问题在于建设方式和地点。她认为，在短时间内引入如此高密度住宅，而没有相应道路、停车和公共交通基础设施支撑，将给社区带来巨大压力。

凯科宁指出，伦敦市虽然希望未来成为一个更依赖公共交通的城市，但现实是，目前居民仍高度依赖汽车。有限的道路通行能力意味着新项目可能迫使更多车辆穿过住宅街道，而停车位配置也没有反映出当前城市出行现实。

不过，中型城市快速转向大型高密度建筑的趋势未必会长期持续。CMHC负责安大略南部的首席经济学家安东尼·帕萨雷利认为，随着市场条件走软，开发商可能重新转向规模较小、风险较低的低层或中层建筑。他表示，从开发商角度看，这类项目风险更低，也更容易融资。CMHC已经在多伦多和温哥华等大城市看到类似变化：随着独立屋越来越难以负担，开发商开始寻找更稳妥的项目模式。

加拿大中型城市正在经历大城市曾经面对的住房转型：人口增加、土地紧张、建设高密度化、租金继续上升，以及社区对基础设施和生活质量的担忧同步加剧。住房供应确实在增加，但如果新建住宅主要面向高利润市场，而不是可负担需求，那么建设热潮未必能真正缓解住房危机。对这些城市而言，未来的挑战不只是“建更多房子”，而是如何在密度、可负担性、基础设施和社区接受度之间找到平衡。