监管机构调查加拿大最大房地产协会涉嫌反竞争政策

联邦竞争监管机构正在调查加拿大最大房地产行业协会的规则是否迫使房主支付更高的房地产经纪佣金。

根据《国家邮报》获取的法院文件，竞争局于6月底对加拿大房地产协会（CREA）的两项可能“反竞争”的规则和做法展开了调查。

CREA是加拿大最大的房地产行业组织，拥有超过16万名成员。它还拥有并运营着加拿大最受欢迎的房地产挂牌平台realtor.ca，以及广泛使用的“多重上市服务”（MLS）认证的商标。

该协会向其成员制定了若干规则和程序，其中一些规则可能违反了联邦竞争法。竞争局专员马修·博斯韦尔（Matthew Boswell）对此表示怀疑。

CREA主席詹姆斯·马贝（James Mabey）在一封电子邮件声明中表示，CREA正在配合竞争局的调查，但否认其任何政策具有反竞争性。

马贝表示：“CREA认为其规则和政策既有利于竞争，也有利于消费者，包括通过增加透明度并帮助房地产经纪人更好地为加拿大买卖房产的客户服务。”

竞争局专员要求联邦法院批准一项命令，要求CREA提供自2019年1月以来的大量记录，包括关于为何制定这些规则和政策的详细信息。

博斯韦尔调查的第一个做法是CREA长期存在的“买方经纪佣金”规则。根据这些规则，卖方的经纪人必须向买方的经纪人提供部分佣金，才能在MLS系统上挂牌。

基本上，卖方支付其经纪人的佣金，然后经纪人将预定的部分佣金支付给买方的经纪人。而买方通常并不清楚其经纪人获得了多少佣金。

但竞争局怀疑，CREA的佣金规则为买方经纪人提供了动机，可能会引导毫不知情的客户远离那些提供较低买方佣金的挂牌。

此外，这些规则也可能迫使房主向卖方经纪人支付更高的佣金，以吸引买方经纪人推销他们的房源，因为这些房源提供了更高的佣金回报。

竞争局发言人罗莎莉·勒布朗（Rosalie Leblanc）表示：“我们想确定这些规则是否会阻止经纪人就佣金率展开竞争，并鼓励他们优先考虑提供更高佣金的房源，而这可能并不总是符合买方的最佳利益。”

竞争局还担心，这些规则可能会迫使卖方提供更高的佣金给买方经纪人，以避免他们的房源被忽视。

博斯韦尔关注的第二个问题是CREA在2023年1月推出的MLS系统“合作政策”，这项政策可能对非MLS挂牌服务不利。

根据该政策，CREA成员必须在挂牌后3天内将大部分住宅房源上传至MLS系统，否则其CREA会员资格可能被终止。

竞争局认为，较小的MLS服务提供商可能因为资源有限而难以迅速满足这一政策要求，特别是那些提供隐私保护或不同功能的服务。

目前，竞争局尚未对CREA的任何行为作出违法裁定。

此次调查紧随美国全国房地产经纪人协会（NAR）与数百万房主达成4.18亿美元和解之后，该案件指控NAR的佣金共享政策人为抬高了房价。加拿大的调查与此案存在相似之处。

此外，加拿大联邦法院还存在一项针对CREA的集体诉讼，指控CREA和其他房地产委员会“共谋固定、维持、增加或控制”MLS挂牌的经纪佣金。

集体诉讼律师之一加斯·迈尔斯（Garth Myers）表示，竞争局的调查对房产买卖双方来说是好消息。

这是竞争局与CREA之间的最新交锋。2010年，双方曾达成一项为期10年的协议，解决了CREA的一些MLS规则问题。